İmar Planı Değişikliklerinde Değer Artış Payı Uygulamasının Kamu Yararına Etkileri

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayımladığı ‘İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği’ uyarınca, imar planı değişiklikleriyle taşınmazlarda oluşan değer artışının %90’ının kamuya geri kazandırılması hedefleniyor; böylece plansız büyümenin önüne geçilmesi amaçlanıyor. Resmî Gazete’de 22 Kasım’da yayımlanan yönetmelik, Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ahmet Arslan ile yapılan değerlendirmede, plan değişikliklerinde yalnızca bazı parseller için rant oluşturacak kısmi değişikliklerin önüne geçilmesini ve plan bütünlüğünün korunmasını amaçladığını ifade ediyor.

Plan bütünlüğünün bozulması riskinin altyapıyı da etkilediğini vurgulayan Arslan, plan değişikliklerinin kaçınılmaz durumda ortaya çıkacak rantın önce kamuya, dolayısıyla topluma dönmesini sağlayacak önlemlerin alınmasına yönlendirildiğini belirtti. “Plan bütünlüğünün bozulması yalnızca yapı yoğunluğunu değil; yol, park, otopark, sosyal donatılar, elektrik, su, doğalgaz, yağmur suyu gibi altyapı yatırımlarını da etkileyen kritik bir sorundur,” diyen Arslan, mevcut altyapının kapasitesinin artırılması ve yeni hatların döşenmesi için kamu bütçesinden harcama gerektiğini ifade etti.

Bölge ölçeğini zorlayan yapılaşmalar azalacak yaklaşımıyla ilgili olarak Arslan, yeni düzenlemenin etkilerinin günlük yaşamda da hissedileceğini söyledi. Uygulamanın, tek tük devasa yapıları azaltacağını ve mevcut doku ile uyumlu olmayan, bölge ölçeğini zorlayan yapılaşmaların daha nadir görüleceğini belirtti. Böylece meskenlerden manzarayı kapatan inşaatların sayısında da önemli bir düşüş beklenmektedir; bu durum yaşam kalitesini ve uzun vadeli değer beklentisini olumlu yönde etkileyecektir.

Gayrimenkul değerinde düzelme olarak nitelendirilen bu yaklaşım, mahalle ölçeğinde daha tutarlı bir yapılaşma düzeninin oluşmasına olanak tanıyacak; bu da mahalle bilincini güçlendirecek ve değer dalgalanmalarını daha sağlıklı bir zemine çekmesi bekleniyor. Yönetmelik, kamu yararını koruma ile şehirlerin daha dengeli, adil ve öngörülebilir bir imar düzenine kavuşmasını hedefliyor.

Emlak vergisiyle karıştırılmamalı yönündeki açıklamada, emlak vergisi ile plan değişikliği kaynaklı değer artışının birbirinden ayrıştırılmasının önemi vurgulanıyor. Emlak vergisi, piyasa koşullarında doğal olarak değer kazanan taşınmazların vergilendirilmesiyle ilgiliyken; değer artış payı, imar haklarındaki ilave avantajdan doğan ekstra değerin kamuya aktarılmasına ilişkindir ve hesaplama yöntemi açısından emlak vergisinden tamamen farklıdır.

Tek taraflı mali yük oluşmaz ilkesi de altyapı ve mali yükün maliklerin bilgisi ve talebiyle belirlendiğini garanti eder. Arslan’a göre, süreçler maliklerin başvurusu ve bilgisi dahilinde yürütülmektedir.