Küresel Açılım ve Türkiye’de Gayrimenkul Yatırımı: Yeni Fırsatlar ve Riskler

Türkiye’nin ödemeler dengesi verileri ve gayrimenkul piyasasının dinamikleri, yabancı yatırımcılar ile yerli sermayenin yöneldiği iki ayrı uçta farklı yönler ortaya koyuyor. 2025 yılında Türkiye vatandaşlarının yurtdışından aldığı konutlar 2 milyar 675 milyon doları aşarak tarihi bir rekora imza attı. Bu artış, 2019’daki yaklaşık 200 milyon dolarlık seviyeden altı yıl içinde önemli bir yükselişi işaret ediyor. Yerli sermaye ise artık yurtdışında adres arayışını hızlandırıyor.

Öte yandan yabancıya konut satışlarında belirgin bir gerileme söz konusu: TÜİK verilerine göre 2022’de zirve yapan yaklaşık 67 bin 490 satış, 2025 itibarıyla 21 bin 534’e gerileyerek son dokuz yılın en düşük rakamını gördü ve yabancı payı %1,3’e inmiş durumda. Bu tablo, yerli sermayenin dışa yönelmesi ile yabancı piyasalardaki talepteki düşüşün bir arada ortaya çıktığını gösteriyor. Bu durum, ekonomide yeni bir dengenin ihtiyacını gündeme getiriyor.

Yüksek Mimar Emrullah Yedikardeş’in değerlendirmesi, küreselleşen bir piyasanın yatırım kararlarını nasıl şekillendirdiğini ortaya koyuyor. Dijital platformlar sayesinde yatırımcılar bugün Lizbon, Dubai ve İstanbul’u tek ekranda karşılaştırabiliyor; bu da pazarın artık üst gelir grubunun ötesine geçtiğine işaret ediyor. Giderek daha geniş bir yatırım kitlesinin gündemine giren bu konut piyasasında, doğru konumlandırılmış ve katma değeri yüksek projeler öne çıkıyor.

Körfez’deki tansiyon ve Avrupa’daki konut işgalleri konusundaki gelişmeler ise yatırım güvenini etkileyen önemli göstergeler arasında. Körfez’deki siyasi tansiyon ve Dubai’de alımların son üç ayda 187 milyon dolara düşmesi dikkat çekiyor. Avrupa’nın bazı kentlerinde yaşanan mülk işgallerinin ise yatırımcı güvenini zedelediği belirtiliyor. Bu tablo, yatırımcının getiri kadar öngörülebilirlik arayışını da güçlendiriyor.

Türkiye için yeni bir fırsat kapısı olarak görülen bu süreçte Yedikardeş, ülkenin coğrafi konumu, iklimi ve zengin kültürü gibi avantajlarını vurguluyor. Ancak bu avantajların somut yatırım kararlarına dönüşebilmesi için projelerin yatırımcı beklentilerine uygun olarak tasarlanması gerekiyor. Doğru konumlanmış, planlı ve katma değeri yüksek projeler şehirlerimize değer katarken, gelen yatırımı da uzun vadeli bir ilişkiye dönüştürüyor.

Akademik çalışmaların gayrimenkul ile turizmi karşılıklı olarak büyüttüğünü kaydeden Yedikardeş, Türkiye’de konut alan yabancıların bölgede turizm hareketliliğine katıldığını belirtiyor. Özellikle turizm bölgelerinde ikinci konut yatırımlarını teşvik etmek ve hedef pazarlara yönelik uluslararası pazarlama stratejileri geliştirmek, sürdürülebilir döviz akışını sağlamak açısından büyük önem taşıyor. Uzun vadeli bir model olarak kira getirisi öngörülebilir rezidanslar ve profesyonel yönetimle yürütülen projeler, yabancı yatırımın düzenli bir kanala dönüşmesini destekliyor.

Pasaport ve oturum konusunda aşamalı bir yaklaşım önerisi, yatırımcı beklentilerine göre farklı seviyelerde katılımı mümkün kılıyor. Bugün 200 bin dolarlık konut alımında oturum hakkı, 400 bin dolarda vatandaşlık için alternatifler sunuluyor. Bu iki kapıya ilave olarak, 300 bin dolarlık bir ek basamakla oturum+pasaport kombinasyonu veya 500 bin dolarlık bir üst basamakla özel vatandaşlık hedeflenebilir. Böylece her yatırımcı için uygun bir yol açılırken, vatandaşlık ise daha seçici ve değerli bir konuma kayar.